필리핀 메트로 마닐라의 콘도미니엄 임대 시장이 급격한 침체를 겪고 있다. 정부의 POGO(Philippine Offshore Gaming Operators, 필리핀 오프쇼어 게이밍 사업자) 전면 금지 이후, 주요 지역에서 공실이 급증하면서 임대료가 팬데믹 이전 수준 이하로 떨어졌다는 분석이 나왔다. 부동산 컨설팅사 *리치우 프로퍼티 컨설턴츠(Leechiu Property Consultants)*는 이 같은 현상이 특히 마닐라 베이 일대를 중심으로 심화되고 있다고 밝혔다.
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마닐라 베이 지역, 임대료 52% 급락
리치우의 자료에 따르면, 파라냐케(Parañaque)와 파사이(Pasay)를 포함하는 마닐라 베이 지역의 평균 임대료는 2020년 초 대비 52% 하락했다. 이는 POGO의 철수로 인해 임차 수요가 급감한 결과로, 시장 전반의 급격한 가격 조정이 나타난 것이다.
메트로 마닐라 내에서도 지역별 편차는 컸다. 알라방(Alabang, 문틸루파시)은 39% 하락, 오르티가스(Ortigas)와 만달루용(Mandaluyong)은 22% 하락, 마카티(Makati)는 18% 하락을 기록했다. 반면, *타기그(Taguig)*의 *보니파시오 글로벌 시티(BGC)*는 3% 상승했고, 타기그 전체는 17% 상승했다. 대형 금융사와 글로벌 IT 기업의 사무실 확장으로 안정적인 수요가 유지된 것이 상승 요인으로 꼽힌다.
“금융·테크 중심지는 버티고 있다”
리치우의 리서치 디렉터 *로이 골레즈(Roy Golez)*는 “전반적인 시장은 여전히 약세지만, 금융과 기술 산업 중심 지역은 상대적으로 견고하다”고 평가했다. 그는 “대형 은행과 글로벌 기업이 마카티와 BGC에 본사를 두고 있어 향후 몇 년간은 완만한 회복세를 기대할 수 있다”고 덧붙였다.
공급 과잉이 임대 수익률 압박
리치우는 “공급 과잉과 낮은 은행 대출 금리가 결합되면서, 임대 수익률이 팬데믹 이전 대비 뚜렷하게 하락했다”고 분석했다. 과거에는 임대료 수익이 금융 비용을 상회했으나, 현재는 수익성이 거의 사라진 상태다.
이에 따라 개발업체들은 신규 프로젝트 착공을 연기하거나 축소하고 있다. 특히 과거 POGO 의존도가 높았던 지역은 추가 공급을 억제하며 시장 균형을 도모 중이다. 그러나 퇴출된 POGO 사무실과 숙소의 잔여 재고가 여전히 시장에 부담으로 작용하고 있다.
중산층 주택 시장의 ‘가격 부담’
분양 시장 역시 어려움을 겪고 있다. 건설 비용 상승으로 인해 분양가 인하가 어려워, 중산층 실수요자들이 접근하기 힘든 가격대가 형성되고 있다.
전문가들은 GSIS(공무원연금관리공단), Pag-IBIG(국민주택기금), SHFC(사회주택금융공사) 등 공공기관의 장기 저리 대출 프로그램 확대가 중·저소득층 수요를 유지하는 핵심 열쇠가 될 것이라고 전망했다. 대출 기간 연장과 금리 인하 정책이 병행된다면, 주택 구매력 회복에 도움이 될 수 있다는 것이다.
오피스 시장도 ‘공실 100만㎡’ 전망
POGO 퇴출의 여파는 상업용 부동산 시장에도 동일하게 확산되고 있다. 올해 초 보고서에 따르면, 2025년 말까지 메트로 마닐라의 오피스 공실 면적은 100만㎡에 이를 전망이다.
CBRE 필리핀의 자료에 따르면, 수도권의 총 오피스 공급량 183만㎡ 중 절반 이상이 현재 사용되지 않거나 임대되지 않은 상태다. 이는 게이밍 산업 퇴출이 지역 부동산 수익 구조에 미친 직접적인 영향으로 해석된다.
지방 도시로 확장하는 개발업체들
이 같은 수도권 침체 속에서, 세부(Cebu), 일로일로(Iloilo), 바콜로드(Bacolod), 두마게테(Dumaguete) 등 지방 도시로의 분산 전략이 주목받고 있다.
2025년 상반기 기준, 세부는 3만㎡ 이상의 신규 오피스 수요를 창출했으며, 일로일로가 그 뒤를 이어 1만4천㎡ 이상을 기록했다.
리치우는 “지방 도시 중심의 타운십 및 비즈니스 허브 개발이 향후 5년간 부동산 시장의 회복 동력이 될 것”이라고 분석했다.
결국, POGO 철수는 필리핀 부동산 시장의 구조적 변화를 촉발했다. 단기적으로는 공실 증가와 임대료 하락이라는 부정적 결과를 낳았지만, 장기적으로는 *금융·테크 중심지의 회복력 강화와 지역 다변화라는 ‘재편의 기회’*를 제공할 것으로 보인다.
출처: SIGMA